Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 9/14
Der BGH hatte sich in seinem Urteil (VIII ZR 9/14) mit der Frage beschäftigt, ob Mieter in einem Mehrfamilienhaus dazu verpflichtet sind, durch Umlage die erhöhten Warmwasserkosten zu tragen, wenn aufgrund eines erheblichen Wohnungsleerstand die Heizungsanlage nicht mehr kostengünstig arbeitet.
Der Sachverhalt
Die Mieterin als Beklagte hatte in einem 28-Familien-Haus eine Wohnung angemietet. Da das Haus abgerissen werden sollte, waren nur noch wenige Wohnungen vermietet. Der erhebliche Wohnungsleerstand hatte zur Folge, dass die für eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage gemessen an dem geringen Verbrauch der wenigen verbliebenen Mieter nicht mehr kostengünstig arbeitete.
Die Vermieterin legte die angefallenen Warmwasserkosten (7.848,61 €) 50 % nach Wohnflächenanteilen um, 50 % der Kosten berechnete sie nach dem Verbrauch. Daraus errechnete die Vermieterin einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 €. Hiervon stellte sie der Mieterin "aus Kulanz" allerdings lediglich die Hälfte (597,53 €) in Rechnung.
Die Mieterin weigerte sich, Nachzahlungen zu erbringen, da die Vermieterin die Warmwasserkosten aufgrund des hohen Leerstandes im Haus nicht nach Verbrauch, sondern ausschließlich nach der Wohnfläche habe umlegen dürfen.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 9/14)
Die von der Vermieterin vorgenommene Berechnung auf der Grundlage von § 8 Abs. 1 HeizkostenV ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, so der BGH in seinem Urteil (VIII ZR 9/14). Auch bei hohen Leerständen bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 % nach Verbrauch umzulegen sind.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt eine analoge Anwendung von § 9a HeizkostenV nicht in Betracht, denn die in § 9a HeizkostenV geregelten Fälle, in denen aus zwingenden technischen Gründen eine Verbrauchserfassung nicht möglich ist, sind mit dem hier in Rede stehenden Fall einer jetzt unwirtschaftlich arbeitenden Heizungsanlage nicht vergleichbar.
Allerdings kann die strikte Anwendung der Vorgaben der HeizkostenV bei hohen Leerständen in Einzelfällen zu derartigen Verwerfungen führen, dass eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben ist. Diesen Fällen kann mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden.
Vermieterin hat bereits den günstigsten Maßstab gewählt
Die Vermieterin hat in Anwendung von § 8 Abs. 1 HeizkostenV bereits den für die Mieterin günstigsten Maßstab (50 %) gewählt und von dem sich so ergebenden Betrag lediglich die Hälfte geltend macht, so dass sich für die knapp 50 qm große Wohnung der Beklagten für Heizung und Warmwasser ein zwar hoher, aber nicht völlig untragbar erscheinender Betrag von rund 1.450 € ergibt.
Mieter muss einen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten tragen
Auf der anderen Seite hat auch die Vermieterin - ohne für die leerstehenden Wohnungen Mieteinnahmen zu erhalten - schon über den Wohnflächenanteil - beträchtliche Kosten zu tragen und muss es insoweit ihrerseits ebenfalls hinnehmen, dass die angesichts des Leerstandes unwirtschaftliche Heizungsanlage erhebliche Mehrkosten verursacht. Insgesamt erscheint es daher nicht unangemessen, dass auch die Mieter einen nicht ganz unerheblichen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten zu tragen haben. Eine weitere Anspruchskürzung über den von der Klägerin bereits freiwillig abgezogenen Betrag hinaus ist deshalb auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht geboten.
Der Deutsche Mieterbund kritisiert das Urteil
"Stehen in einem Haus mit 28 Wohnungen 75 bis 90 Prozent der Wohnungen leer, macht eine Verbrauchsabrechnung keinen Sinn. Die ist weder gerecht, noch werden Anreize für den sparsamen Umgang mit Warmwasser oder Heizenergie gesetzt. Hier müssen die Kosten für Heizung und Warmwasser nach Wohnfläche verteilt und alle Wohnungen im Haus mit in die Abrechnung einbezogen werden“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die Entscheidung des Bundesgerichtshofs. „Ich frage mich, wann der BGH die Ergebnisse einer Verbrauchsabrechnung korrigieren will, wenn nicht hier."
Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 9/14
BGH, PM
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